VEFA : peut-on changer d'assurance emprunteur pendant la construction ?

Oui, on peut changer d'assurance emprunteur en VEFA pendant la construction, sans attendre la livraison ni le déblocage total des fonds. Une VEFA (vente en l'état futur d'achèvement, ou achat sur plan) est financée par un crédit immobilier classique, et la loi n° 2022-270 du 28 février 2022, dite loi Lemoine, autorise la résiliation de l'assurance de prêt à tout moment, à compter de la signature de l'offre. Le sujet pèse lourd : selon l'avis du CCSF du 26 mai 2026, les banques ont reçu 496 654 demandes de substitution en 2024, et le marché représentait près de 7 milliards d'euros de cotisations.

La particularité de la VEFA tient à la phase de chantier : vous payez une assurance sur un prêt qui n'est pas encore entièrement versé, parfois calculée comme s'il l'était. C'est là que se cache l'économie que la plupart des guides oublient de chiffrer. LoiLemoine.com est un service indépendant, non gouvernemental.

Peut-on vraiment changer d'assurance avant la remise des clés ?

Oui. Le droit de résiliation ne dépend ni de l'état d'avancement du chantier, ni du montant déjà débloqué. L'article L. 113-12-2 du code des assurances ouvre la résiliation « à tout moment à compter de la signature de l'offre de prêt ». Pour un achat sur plan, cela signifie trois choses :

• vous pouvez changer avant même le premier appel de fonds, dès que l'offre est signée ;
• vous pouvez changer entre deux appels de fonds, sans attendre la mise hors d'eau ou l'achèvement ;
• la seule condition de fond reste l'équivalence des garanties avec celles exigées par la banque, détaillée dans notre guide sur les critères d'équivalence pour éviter un refus.

Le calendrier du promoteur n'est pas un motif de refus : la banque ne peut s'opposer à la substitution que si les garanties du nouveau contrat ne sont pas équivalentes.

La banque dispose de 10 jours ouvrés pour répondre à une demande complète, et l'avenant qui acte le changement ne peut pas vous être facturé (article L. 313-31 du code de la consommation). Elle ne peut pas non plus exiger de frais d'analyse ni modifier le taux du prêt en contrepartie (article L. 313-32).

Combien coûte l'assurance pendant le chantier ?

En VEFA, le prix n'est pas versé en une fois. L'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation plafonne les paiements selon l'avancement des travaux, comme le rappelle la fiche VEFA de service-public.fr :

Pendant cette période, vous ne remboursez pas encore le capital : la plupart des prêts VEFA prévoient un différé, pendant lequel vous payez les intérêts intercalaires, calculés sur les seules sommes débloquées, et l'assurance emprunteur, due dès la mise en place du prêt et la première avance. Le coût des intérêts intercalaires est détaillé par notre site partenaire dans son guide sur le coût réel du préfinancement en VEFA.

Pour l'assurance, tout dépend de l'assiette de calcul prévue par la notice : certains contrats appliquent le taux au capital total emprunté dès la première avance, d'autres au capital effectivement débloqué. C'est la même logique que le choix entre capital initial et capital restant dû, appliquée à la phase de chantier.

Capital débloqué ou capital total : quel écart sur 24 mois ?

Exemple chiffré, construit par l'équipe LoiLemoine à partir de l'échéancier légal (hypothèses illustratives) : prêt de 300 000 € finançant intégralement le prix, acte signé à l'achèvement des fondations (35 % appelés), mise hors d'eau 8 mois plus tard (70 %), achèvement au 18e mois (95 %), livraison au 24e mois. Deux taux d'assurance annuels sont comparés : 0,30 %, ordre de grandeur d'un contrat de groupe, et 0,15 %, ordre de grandeur d'une délégation pour un emprunteur jeune et non fumeur.

Lecture : à taux identique, l'assiette « capital débloqué » réduit la facture du chantier de 637,50 € à 0,30 %. Entre le cas le plus cher et le moins cher, l'écart atteint 1 218,75 € avant même le premier remboursement de capital. Et ce n'est que le début : après la livraison, sur 20 ans d'amortissement, un contrat à 0,30 % sur capital initial coûte 18 000 €, contre 9 000 € à 0,15 %.

Ce que cet exemple apprend : en VEFA, changer d'assurance tôt rapporte double. Vous gagnez sur le taux pendant toute la durée du prêt, et vous pouvez en plus choisir un contrat dont l'assiette suit les déblocages pendant le chantier.

À quel moment changer d'assurance en VEFA ?

Il n'existe pas de mauvais moment au sens juridique, mais l'économie et le risque varient selon l'étape.

Une stratégie courante consiste à accepter l'assurance de la banque pour sécuriser l'offre, puis à demander la substitution juste après la signature. Elle fonctionne, mais elle vous fait payer le contrat de groupe pendant quelques semaines. Si votre dossier est simple, proposer la délégation dès la demande de prêt reste la solution la plus économique. La procédure pas à pas s'applique à l'identique.

Si vous financez votre achat sur plan avec plusieurs lignes de crédit, par exemple un prêt principal et un prêt à taux zéro, chaque prêt a son assurance : notre article prêt principal, PTZ, prêt travaux : dans quel ordre changer explique comment prioriser.

Quelles pièces fournir à la banque pendant les appels de fonds ?

La demande de substitution est la même qu'en cours de remboursement, avec deux précisions propres à la VEFA :

1. Le nouveau contrat : conditions générales, conditions particulières ou certificat d'adhésion, avec la quotité et les garanties exigées par la fiche standardisée d'information.
2. Le montant total du prêt comme capital assuré, et non le seul montant déjà débloqué : la couverture doit suivre les avances futures sans nouvelle démarche.
3. La durée totale, différé compris : la date de fin de couverture doit correspondre à la dernière échéance du prêt, phase de préfinancement incluse.
4. Votre demande écrite de substitution, idéalement par lettre recommandée ou via l'espace client de la banque, pour dater la réception. Notre modèle de lettre liste les mentions utiles.

Côté santé, la loi Lemoine joue souvent en faveur des acheteurs sur plan, fréquemment primo-accédants : l'assureur ne peut pas demander de questionnaire médical si la part assurée est de 200 000 € ou moins par personne et si le prêt est remboursé avant vos 60 ans (service-public.fr). Un couple qui emprunte 300 000 € à 50 % chacun, soit 150 000 € par tête, peut en bénéficier.

Retard de livraison, report du différé : quels risques pour la couverture ?

Les chantiers VEFA prennent souvent du retard. Si la livraison glisse, la banque peut allonger la phase de préfinancement, ce qui décale la date de la dernière échéance du prêt. Votre assurance doit suivre.

• Transmettez à l'assureur chaque nouveau tableau d'amortissement, notamment celui édité à la dernière avance de fonds : sans cela, la couverture peut s'arrêter avant la fin réelle du prêt.
• Vérifiez la limite d'âge de fin de garantie du nouveau contrat : un décalage de quelques mois peut faire dépasser l'âge maximal prévu pour certaines garanties.
• Ne résiliez jamais l'ancien contrat vous-même avant l'accord de la banque. Une interruption de couverture pendant le chantier serait un défaut de garantie exigée par le prêt. En cas d'arrêt de travail en cours au moment du changement, lisez notre article sur le trou de garantie pendant la substitution.

Pour une vue d'ensemble de la délégation en cours de prêt, voir aussi le guide d'AssuranceEmprunteur.fr sur le changement d'assurance en cours de prêt.